Nyheter

2025-04-25 HD om rätt till självhjälp vid brister i bostadsrätt,  HD mål T 7843-23

Daniel tecknade sig för en exklusiv nyproducerad lägenhet i Saltsjö-Boo. Efter inflyttning menade han att lägenheten inte höll avtalat skick och krävde 430 tkr i ersättning. Kravet byggde inte på att Daniel redan åtgärdat bristerna utan på en uppskattning av vad det skulle kosta. 

I bostadsrättslagen har medlemmen rätt att avhjälpa sådant som föreningen svarar för på föreningens bekostnad om lägenheten inte är i det skick bostadsrättshavaren har rätt att fordra och styrelsen inte på tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Om föreningen trots tillsägelse inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt till ersättning för försvarliga kostnader som bostadsrättshavaren kommer att ha för att avhjälpa felet.

Det nya med rättsfallet var att Daniel ville ha betalt av föreningen först för att sedan kunna åtgärda bristerna. Fallet gick ända till Högsta Domstolen (HD).  HD gav Daniel rätt till ersättning för vad det skulle kosta att åtgärda bristerna. 

HD tillämpade en bestämmelse i bostadsrättslagen man kan använda när bostadsrätten är ny och ska tillträdas första gången. Men, det finns en snarlik regel som gäller så länge bostadsrätten existerar. Den gäller t.ex. om föreningen inte fullgör sitt underhållsansvar enligt stadgarna. Förutom att åtgärda bristen på föreningens bekostnad kan bostadsrättshavaren ha rätt till skadestånd och nedsättning av avgiften. Detta kräver att föreningen varit vårdslös.

2023-01-01 Tydligare regler för bostadsrättshavares renoveringar 

Från och med årsskiftet blir det tydligare när bostadsrättshavaren behöver tillstånd för att ändra i sin lägenhet. Föreningen får också bättre möjlighet att agera mot den som ändrar utan tillstånd. 

Tidigare har det krävts tillstånd för ändring av ledningar för avlopp, värme, gas elektricitet och vatten. Nu kommer även tillstånd krävas för ingrepp i anordning för ventilation, installation av eldstad, rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet. De nya reglerna gäller inte bara ändring av ledningar, även installation av nya ledningar omfattas. För en lägenhet som har särskilda kulturhistoriska värden ska varje ändring som påverkar detta värde kräva tillstånd. 

Bostadsrättshavaren ska enligt rättspraxis lägga fram ett tillräckligt gott underlag för styrelsen. Styrelsen får bara säga nej till ändringen om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut kan hen vända sig till hyresnämnden som prövar frågan. Om bostadsrättshavaren olovligen ändrar i lägenheten, och inte vidtar rättelse efter varningsbrev, kan bostadsrätten förverkas. Det betyder att bostadsrättshavaren förlorar rätten att använda lägenheten. Föreningen kan under vissa förutsättningar även gå in i lägenheten och åtgärda bristerna på bostadsrättshavarens bekostnad. 

Regeringens proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt

2021-11-10 Föreningens ansvar blev makarnas - måste betala mångmiljonbelopp 

En bostadsrättsförening på Lidingö hade sålt en rådvindslägenhet till två makar. De upptäckte att isolering av väggar och tak var dålig. Det var vattenläckage genom taket i sovrummet.  Makarna anmälde saken till miljöförvaltningen som förelade föreningen att åtgärda bristerna. Beslutet fastställdes av miljödomstolen. Föreningen åtgärdade felen men krävde sedan makarna på 2,7 mkr. Beloppet motsvarade föreningens delkostnad för att åtgärda skadorna i lägenheten. Hovrätten ansåg att föreningens krav avsåg sådant som bostadsrättshavarna har underhållsansvaret för enligt stadgarna. Hovrätten konstaterade att föreningen inte varit vårdslös eller av annan anledning inte kunde kräva makarna på beloppet. Trots miljödomstolens dom ansåg hovrätten därför att makarna måste betala för föreningens åtgärder i lägenheten. Därtill fick de betala föreningens rättegångskostnader om ca 1 mkr och sina egna ombudskostnader. 

Svea hovrätt 2021-11-10, mål T 1073-20
  

2021-06-22 Föreningen och styrelseledamöterna skadeståndsskyldiga för nekat medlemskap

Våren 2017 sålde bostadsrättshavaren i en Stockholmsförening sin bostadsrätt. Styrelsen nekade medlemskap och menade att köparen inte skulle använda lägenheten som permanent bostad.  Köparen stod på sig och begärde att hyresnämnden skulle bevilja henne medlemskap i föreningen. När ett år passerat från köpet beviljade hyresnämnden kvinnan medlemskap. Först då blev köpet giltigt och kvinnan medlem i föreningen. Säljaren drabbades av dubbla boendekostnader och fick ta upp nya lån. Säljaren stämde föreningen och styrelseledamöterna på skadestånd. Grunden för kravet mot styrelseledamöterna var att de enligt lag svarar för skada som tillfogats medlem genom överträdelse av lag och stadgar.  Styrelsen hade i princip bara ett kortfattat mail och en allmän misstänksamhet att gå på som stöd för att köparen inte skulle bo i lägenheten.  Tingsrätten kom fram till att styrelsen gjort en slarvig medlemskapsprövning och borde ställt kontrollfrågor istället för att neka medlemskap. 

Stockholms tingsrätt beslöt att föreningen solidariskt med styrelseledamöterna skulle betala 112 000 kr till säljaren i skadestånd. Dessutom skulle de betala säljarens rättegångskostnader med 245 000 kr. Föreningen överklagade domen till hovrätten som fastställde tingsrättens dom. Som grädde på moset beslöt hovrätten att föreningen solidariskt med ledamöterna även skulle betala säljarens rättegångskostnader i hovrätten. Dessa uppgick till 80 000 kr. 

Kommentar: Det är svårt att neka en köpare medlemskap i en bostadsrättsförening. Det är dock inte omöjligt, men styrelsen måste ha bra på fötterna för att lyckas. Om styrelsen har gjort en saklig och noggrann utredning innan den nekar medlemskap slipper den skadestånd, även om hyresnämnden skulle köra över styrelsen och bevilja medlemskap. Processen om medlemskap i hyresnämnden är gratis. Tvister om skadestånd i tingsrätt och hovrätt blir ofta kostsamma för den som förlorar. I detta fall får vi hoppas att styrelseledamöterna hade en ansvarsförsäkring. 

Svea hovrätt 2021-06-22, mål T 7713-20.


© Copyright Advokatfirman Stenmarker