Nyheter

2023-01-01 Tydligare regler för bostadsrättshavares renoveringar 

Från och med årsskiftet blir det tydligare när bostadsrättshavaren behöver tillstånd för att ändra i sin lägenhet. Föreningen får också bättre möjlighet att agera mot den som ändrar utan tillstånd. 

Tidigare har det krävts tillstånd för ändring av ledningar för avlopp, värme, gas elektricitet och vatten. Nu kommer även tillstånd krävas för ingrepp i anordning för ventilation, installation av eldstad, rökkanal och andra åtgärder som påverkar brandskyddet. De nya reglerna gäller inte bara ändring av ledningar, även installation av nya ledningar omfattas. För en lägenhet som har särskilda kulturhistoriska värden ska varje ändring som påverkar detta värde kräva tillstånd. 

Bostadsrättshavaren ska enligt rättspraxis lägga fram ett tillräckligt gott underlag för styrelsen. Styrelsen får bara säga nej till ändringen om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut kan hen vända sig till hyresnämnden som prövar frågan. Om bostadsrättshavaren olovligen ändrar i lägenheten, och inte vidtar rättelse efter varningsbrev, kan bostadsrätten förverkas. Det betyder att bostadsrättshavaren förlorar rätten att använda lägenheten. Föreningen kan under vissa förutsättningar även gå in i lägenheten och åtgärda bristerna på bostadsrättshavarens bekostnad. 

Regeringens proposition 2021/22:171 Tryggare bostadsrätt

2021-11-10 Föreningens ansvar blev makarnas - måste betala mångmiljonbelopp 

En bostadsrättsförening på Lidingö hade sålt en rådvindslägenhet till två makar. De upptäckte att isolering av väggar och tak var dålig. Det var vattenläckage genom taket i sovrummet.  Makarna anmälde saken till miljöförvaltningen som förelade föreningen att åtgärda bristerna. Beslutet fastställdes av miljödomstolen. Föreningen åtgärdade felen men krävde sedan makarna på 2,7 mkr. Beloppet motsvarade föreningens delkostnad för att åtgärda skadorna i lägenheten. Hovrätten ansåg att föreningens krav avsåg sådant som bostadsrättshavarna har underhållsansvaret för enligt stadgarna. Hovrätten konstaterade att föreningen inte varit vårdslös eller av annan anledning inte kunde kräva makarna på beloppet. Trots miljödomstolens dom ansåg hovrätten därför att makarna måste betala för föreningens åtgärder i lägenheten. Därtill fick de betala föreningens rättegångskostnader om ca 1 mkr och sina egna ombudskostnader. 

Svea hovrätt 2021-11-10, mål T 1073-20
  

2021-06-22 Föreningen och styrelseledamöterna skadeståndsskyldiga för nekat medlemskap

Våren 2017 sålde bostadsrättshavaren i en Stockholmsförening sin bostadsrätt. Styrelsen nekade medlemskap och menade att köparen inte skulle använda lägenheten som permanent bostad.  Köparen stod på sig och begärde att hyresnämnden skulle bevilja henne medlemskap i föreningen. När ett år passerat från köpet beviljade hyresnämnden kvinnan medlemskap. Först då blev köpet giltigt och kvinnan medlem i föreningen. Säljaren drabbades av dubbla boendekostnader och fick ta upp nya lån. Säljaren stämde föreningen och styrelseledamöterna på skadestånd. Grunden för kravet mot styrelseledamöterna var att de enligt lag svarar för skada som tillfogats medlem genom överträdelse av lag och stadgar.  Styrelsen hade i princip bara ett kortfattat mail och en allmän misstänksamhet att gå på som stöd för att köparen inte skulle bo i lägenheten.  Tingsrätten kom fram till att styrelsen gjort en slarvig medlemskapsprövning och borde ställt kontrollfrågor istället för att neka medlemskap. 

Stockholms tingsrätt beslöt att föreningen solidariskt med styrelseledamöterna skulle betala 112 000 kr till säljaren i skadestånd. Dessutom skulle de betala säljarens rättegångskostnader med 245 000 kr. Föreningen överklagade domen till hovrätten som fastställde tingsrättens dom. Som grädde på moset beslöt hovrätten att föreningen solidariskt med ledamöterna även skulle betala säljarens rättegångskostnader i hovrätten. Dessa uppgick till 80 000 kr. 

Kommentar: Det är svårt att neka en köpare medlemskap i en bostadsrättsförening. Det är dock inte omöjligt, men styrelsen måste ha bra på fötterna för att lyckas. Om styrelsen har gjort en saklig och noggrann utredning innan den nekar medlemskap slipper den skadestånd, även om hyresnämnden skulle köra över styrelsen och bevilja medlemskap. Processen om medlemskap i hyresnämnden är gratis. Tvister om skadestånd i tingsrätt och hovrätt blir ofta kostsamma för den som förlorar. I detta fall får vi hoppas att styrelseledamöterna hade en ansvarsförsäkring. 

Svea hovrätt 2021-06-22, mål T 7713-20.

2020-10-27 Vem ansvarar för golvvärmen i lägenheten? 

Frågan i målet är om det är föreningen eller bostadsrättshavarna som ansvarar för underhåll av det aktuella systemet för golvvärme. I stadgarna stod att bostadsrättshavaren hade underhållsansvaret för lägenhetens golv, men ingenting specifikt om golvvärme. Målet gick ända till Högsta domstolen som konstaterade att det var möjligt att i stadgarna reglera ansvaret åt båda håll. I brist på tydlig reglering resonerade domstolen så här: 

Bostadsrättshavarens skyldighet att ansvara för lägenhetens inre ska knytas till det som naturligt är kopplat till det underhåll av de inre ytorna som användningen av lägenheten ger upphov till. Det är då fråga om ett ansvar för främst slitage och skador som kan upp­komma på t.ex. golv, väggar eller inredning.  Stadgarna ska därför tolkas på så sätt att bostadsrättshavrens underhållsskyldighet i detta fall endast omfattar ytskiktet av golvet. Systemet för golvvärme är installerat så att det ligger under golv-beläggningen. Det tillhör därför inte lägenheten utan den del av byggnaden som föreningen ansvarar för. 

Föreningen blev därmed tvungen att ta ansvar för en golvvärme man inte själv installerat och fick dessutom betala bostadsrätthavarens rättegångskostnader om ca 300 000 kr. 

Kommentar: Bostadsrättsjuridik är svårt, även för landets högsta domstol. Av de fem dömande ledamöterna ansåg tre att föreningen skulle ansvara för golvvärmen medan övriga två ansåg att ansvaret skulle ligga på bostadsrättshavaren. Om föreningen haft tydligare skrivning i stadgarna om ansvaret hade tvisten aldrig uppkommit. 

NJA 2020 s. 822

© Copyright Advokatfirman Stenmarker